Косвенная реализация недвижимости при помощи контор с Кипра

Немного времени осталось для проведения сделок по покупке недвижимости, косвенным владельцем которой является организация на Кипре, с минимизированными налоговыми последствиями.

Выяснилось, что с 01.01.2015 действует измененный подпункт 5 п.1 статьи 309 налогового кодекса. Согласно ему прибыль зарубежной конторы от продажи долей компаний, свыше половины активов которых образуются из недвижимости, находящейся на просторах РФ, приписывают к прибыли из источников Российской Федерации и подлежат налогообложению  РФ.

Под этим понимается следующее: если зарубежная организация реализует части компании из России, свыше половины активов которой составляет недвижимость, территориально расположенная в России, то приобретающая сторона является налоговым агентом и обязан удержать налог при уплате дохода.

Однако заметим, удержание налога на прибыль компании с дохода, уплачиваемого зарубежной компании, не производится при уплате доходов, которые согласно с международными соглашениями не облагаются налогом в России.

В связи с этим, при выплате компании-резиденту Кипра дохода от реализации части компании РФ, свыше половины имущества которой составляет российская недвижимость, приходится брать во внимание договор между РФ и Кипром от 5 декабря 1988 года «Избежание двойного налогообложения относительно налогов на доходы и капитал.

В соответствии с актуальной версией Договора прибыль от изолирования какой-либо собственности указанной в п.п.1-3 статьи 13 Договора, подлежит обложению налогом исключительно в той стране, представителем которой является организация, отчуждающая недвижимость.

Учитывая, что прибыль от реализации частей в уставном капитале в вышеуказанных пунктах стати 13 Договора не показана, то учитывая статью 22 Договора она не облагается налогом в России.

7 октября 2010 года Россия и Кипр подписали протокол «об изменениях в Договоре межу Россией и Кипром об избежание двойного обложения налогом в отношении прибыли от 05.12.1998». В соответствии с исправлениями в статье 13 Договора данным протоколом, прибыль представителя страны, заключающей сделку от отчуждения акций и таких же прав, свыше половины стоимости, которых выраженно недвижимостью, находящейся в стране с которой ведутся переговоры, могут облагаться налогом в этой стране.

О данной обстановке упоминает и Минфин РФ в письме № 03-08-05/54267 от 16.09.16 и удостоверяет, что с 01.01.17 прибыли организации Кипра от частей контор России, имущество которых свыше чем на 50% состоит из российской недвижимости, не освобождаются от обложения налогом со стороны РФ.

Это означает, что при реализации акций или же частей в организациях РФ, имущество которых свыше чем на 50% составляет недвижимое имущество, и лицом, продающим имущество, является организация из Кипра, то сделку необходимо было провести до 01.01.17 в целях уменьшения обложения налогом.